胡志明市收回3个长期滞留项目用地并向责任方追偿损失

闲置项目、土地浪费及违反财务义务将被收回

在《青年报》（Tuổi Trẻ）刊登《收回迟迟未使用的项目用地，"难"但必须做》一文后，针对对迟迟未推进的项目采取强硬措施的提议，舆论反响热烈。措施包括：对未将土地投入使用或延迟使用的项目征收累进款项，超过60个月仍未推进的，国家将收回土地。

项目停滞，岂止投资方之过

胡志明市的实际情况表明，这一问题远比简单划分"企业不开发就收回"要复杂得多。在出台旨在为838个项目、工程和地块解决困难的34号计划之后，胡志明市继续推进对近1000个其他项目的处置计划。通过全面梳理可见，项目"停摆"的原因来自多个方面。

据胡志明市报告，有的项目卡在法律条件和经营环节本身。也有的投资方在法律手续不完备或未完成财务义务的情况下，就进行资金募集、签订地块、房屋、公寓转让合同。其后果是，购房者作为善意的第三方已按合同履行义务，甚至已经收房、稳定入住，却仍被搁置产权。

有的项目则卡在自身的"生命周期"上。一个历时多年的项目可能跨越土地、投资、建筑、住房等多个法律阶段。每一次法律变动都会引发过渡性规定、旧档案效力、规划调整、土地价格重新核定、土地使用费、土地租金及其他财务义务等问题。

值得注意的是，不少情况下难以立刻指出单一的责任主体。比如城市规划变更、土地利用规划与专项规划未能同步；项目不得不调整规模、目标和规划指标。投资手续因此也必须相应调整。征地拆迁工作继续成为一大瓶颈。因此，需要建立明确机制以认定责任方：究竟是投资方还是国家管理部门，并据此对违规各方采取相应的惩戒措施。

胡志明市居民在西宁省（Tây Ninh）边漉（Bến Lức）地区一处新建城区了解、购置房屋

区分"囤地"与"被困"

针对《土地法》草案的提议，胡志明市一家房地产公司的总经理认为，提议中的收回机制将重心从"等到违规再处理"转向在项目推进迟缓过程中即施加财务压力。然而，在按此机制处理项目收回时，必须厘清一个关键问题：何为投资方造成的迟缓，何为法律、规划、行政手续本身瓶颈造成的迟缓？

据该人士透露，一位房地产投资方认为，房地产开发周期通常长达数年，而法律、规划在此期间可能发生变更。若项目迟缓的所有时段都归咎于企业，则难以区分"囤地"与"受困"。"不能把国家部门处理档案的迟缓时间算作企业项目推进迟缓的时间。这也是设计累进收费机制时需要厘清的关键。"该人士表示，"收紧闲置土地的方针是对的，但不能让收回机制变成新的'漩涡'。"

持相同观点，房地产法律专家阮文胜（Nguyễn Văn Thắng）认为，对于已具备完整法律手续、完成土地交付但投资方仍不开发的项目，应施以严厉惩戒。但对于正处于国家部门办理流程中的项目，则不能套用同一标准。"要让土地真正流转起来，在对投资方施以惩戒的同时，还必须为管理部门装上责任时钟。哪个环节迟缓，必须能够明确认定其迟缓时间和相应责任。"阮文胜说。

阮文胜认为，主管部门造成的迟缓时间应从对企业累进计费的时长中扣除，或按相应延展机制处理，而不强制企业再走一轮"审批—核准"的流程。为监督这一责任，阮文胜指出："行政审批改革必须先行一步：实现各部门、各行业间的数据共享；减少部门间重复询问已有信息的情况；压缩审批流程；明确划分各部门的职责与处理时限。"

不能不分对错一概而论

胡志明市律师陈德芳（Trần Đức Phượng）认为，若累进收费只针对投资方，而项目迟缓的原因实为行政手续、规划变更、财务义务核定迟缓、拆迁延误或国家部门的决定，则并不合理。如此一来，企业将被迫为其无法控制的时间段买单。

据此，陈德芳建议将两种时间区分开来：一是投资方造成的迟缓：能力不足、不推进、未完成义务、故意持有土地或在条件具备的情况下仍未按进度实施；二是国家部门或客观原因造成的迟缓：审批迟缓、答复迟缓、规划变动、财务义务未能核定、拆迁未完成或其他不可抗力情形。

"厘清责任不仅是保护企业的问题，也是土地收回机制能够透明运作、避免申诉与纠纷、保障管理部门责任落实的前提条件。"陈德芳指出。