LegalGal · VN 越南商务/资讯/法律的第一入口
共 20 条 · 按发布时间倒序
越南《土地法》新版草案围绕不动产权证(俗称"红皮书")提出五项重大调整。草案对不动产权证的发放条件、信息登记范围、产权变更流程、证书形式及数字化管理等核心内容进行修订,旨在简化行政手续、统一全国地政标准,并与2024年8月1日生效的《2024年《土地法》》衔接。草案目前处于征求意见阶段,具体条款编号、生效日期及对现有持证业主的影响尚未正式公布,需以国会后续审议通过的最终文本为准。
越南政府监察署(Thanh tra Chính phủ)向林同省人民委员会发出通知,要求该省对土地与林业领域长期存在的多项违规与遗留问题进行彻底整改,涉及林地与农业用地管理、土地用途变更、森林资源开发利用等多个环节。监察署在文件中具体列出须处理的项目清单,并设定明确时限,要求林同省逐项核查、依法处置,对相关责任人员依规追责,同时将处理结果定期上报监察署。此次整改旨在落实中央关于强化自然资源管理与反腐倡廉的部署,纠治林同省近年在土地、林业领域出现的失管失序现象。
越南胡志明市自然资源与环境厅依据《2024年土地法》自2025年1月起,对全市长期停滞、逾期未推进的投资项目启动用地收回程序,首批涉及3宗地块、总面积逾26公顷,涉及交通基础设施、商住综合及产业园区等类别。这些项目自取得土地批复或完成招商多年,但投资者未按承诺推进施工,部分地块长达10年以上处于闲置或半荒废状态,形成资源错配并影响周边规划落地。主管部门将按'过错方赔偿'原则启动追偿程序,要求责任方承担前期征地拆迁补偿、基础设施配套投入及由此产生的法律费用,同时办理土地使用权注销与重新出让准备;对公益类及未到期项目另行制定过渡方案。
越南东南部地区(包括胡志明市及周边省市)在行政合并后,亟需开展空间规划重组,以解决城市无序扩张、基础设施重复建设、产业布局不合理等问题。多位规划专家在近期研讨会上指出,现有规划体系已难以匹配合并后的大都市区治理需求,需在土地利用、交通枢纽、公共服务布局、产业集群定位四个维度同步重构,并强化省级与中央规划衔接。该区域被视为越南经济增长核心引擎,2025年GDP占全国比重逾三成,胡志明市2024年城镇化率已达82.7%,城市蔓延已外溢至同奈、平阳、巴地—头顿等周边省份。重组工作将由建设部牵头,联合自然资源与环境部、各省人民委员会共同推进,首批成果预计在2026年底前形成区域空间发展总体规划草案。
自2026年1月1日起,河内市将原属郡/县级土地登记办公室承办的18项土地行政手续正式下放至乡、坊、镇级人民委员会直接受理,涵盖土地使用权首次登记、转让登记、抵押登记、变更登记、注销登记等高频事项,并配套启用市级土地数据库共享系统(由河内自然资源与环境厅牵头建设)。此举是河内落实2024年《土地法》(Luật Đất đai 2024)第183条及2025年配套议定关于简化土地行政流程、缩减办理时限要求的落地举措,旨在将群众跑腿层级从两级压缩为一级,单件办结时间由原15个工作日压缩至8个工作日;适用对象为河内全市30个郡/县/市辖区域内的个人与组织,已通过线上系统提交申请的案件仍按原渠道流转,过渡期至2026年3月31日截止。
河内市人民委员会颁布45项土地行政管理程序,自2026年起在本市行政区域内统一适用。新规涵盖土地划拨、出租、转让、用途变更、征补、地籍与数据库管理等全部环节,旨在取代此前各部门分散执行的内部作业流程,并对接2024年《土地法》(Luật Đất đai 2024)及相关议定的衔接要求。河内市同步要求各区、县人民委员会在2025年12月31日前完成对应内部规范的清理与系统对接,未按新流程办理的档案不得进入2026年的统一地籍数据库。具体程序清单及配套表单已在河内市人民委员会门户网站公示。
越南自然资源与环境部副部长黎文功在2026年8月29日国会会议上表示,部方正着力完善《2024年土地法》规定的土地定价标准体系,确保政府地价表贴近市场实际。该部已发布评估指标文件,要求各地土地定价委员会遵循定价框架与计算方法,杜绝主观定价行为。同时推进土地数据库与价格信息系统建设,实行定价人员与评估人员资格培训认证,并强化对土地价格异常的核查与纠偏,以衔接《2024年土地法》及相关议定,保障土地交易、补偿与税费征收的公平合理。
越南将完善土地使用权转让交易制度,朝着强制公证方向发展。根据现行规定,土地转让合同须办理公证或认证方可生效,但实际执行中仍存在大量未公证交易,导致纠纷频发、产权登记受阻。修订方向明确要求转让合同必须办理公证,未经公证的合同不得作为产权登记依据,以减少交易风险、规范市场秩序、确保国家与交易双方合法权益。相关法规修订涉及《2014年土地法》及其配套实施细则,具体条款编号尚未公布。
越南国会通过《2024年土地法修正案》,在中央和地方两级设立土地开发与基金机制,允许将未充分利用、未补充收益及国家征收的土地纳入专项基金,用于市场化开发、基础设施配套和重大项目落地,旨在盘活闲置土地资源、释放经济增长空间。新法明确土地基金由国会决议设立,管理委员会负责运作,财务按国有资产基金管理条例执行,补充收益部分按区域差异缴入地方财政。修订同时强化耕地保护和用地规划约束,要求国家在收回、调整土地用途时保障农民与用地主体合法权益。配套机制包括建立全国土地数据库与价格联动机制,以提升透明度与执行效率。该法案是落实越共十三届中央政治局第18号决议关于完善土地政策、释放财政新空间战略的关键立法。
本文为常驻法规解读类内容,系统说明2026年越南农业用地转为宅基地(土地用途变更)所需缴纳的费用与计算方式。根据越南现行《2013年土地法》及后续修订条款,农用地转宅基地须按地价差价补缴土地使用费,并可能涉及登记费、测量费、行政手续费等附加项;具体费率因地块所在省/市、用途分类(住宅用地、商业服务用地)、是否位于城市规划区而差异显著,各地人民委员会按《土地法》第114条、第155条框架自行制定地价表。读者实操时需先向所在地自然资源局查询地价表与转换条件,确认面积上限、规划限制后再办理变更登记,最终费用以官方核算为准。
越南现行法律规定,公寓(公寓楼)的使用期限需与建筑工程使用年限挂钩,而非永久产权。随着早期一批公寓项目陆续临近设计使用年限,以及部分开发商长期捂盘、停工的'trùm mền'(盖被)项目累积,产权到期与烂尾处置问题叠加。文章梳理越南《住房法》《建筑工程质量与安全法》及第95/2014/NĐ-CP号议定等法规对工程使用年限、公寓产权续期与重建的现行规定,提示购房人关注项目剩余使用年限、续期费用分摊机制,并区分烂尾项目与产权到期两类不同处置路径:前者适用项目重启或开发商退出程序,后者则需依据地方建设部门评估后办理续用或拆除重建。
越南《土地法》对土地使用权期限作出分类规定,根据《2024年土地法》(Luật Đất đai 2024)及配套实施细则,不同用途土地的法定使用期限分为50年(生产经营项目用地)、70年(部分大型项目经政府批准)、最长99年(特别重大项目及社会经济基础设施),其中住宅用地为长期稳定使用权,无固定届满期限。土地使用权期满后,持有者可依《2024年土地法》第247条、第248条及相关条款申请续期;若不再续期,土地将被收回,地上附着物按评估价值给予补偿。续期申请须在期满前6个月提交土地使用权登记机关,审批机关为省人民委员会。需特别说明,胡志明市2025年起实施的土地新政已统一三省市(原胡志明市、平阳、巴地—头顿)地政标准,续期流程适用新规。
河内市某小区因一块面积183平方米的小区公共通行道路的土地使用权归属问题,业主与邻居之间爆发不动产纠纷。该通道原本为全体业主共用、出入小区的必经之路,但近期邻居在办理《土地使用权证书》(俗称红簿)时,该183平米通道被一并登记在其名下,导致其他业主出入受阻,被迫提起诉讼请求确认通行权并撤销错误登记。案件涉及《2013年土地法》第8条关于公共通行权及邻里共用通道的法律规定,以及第95条对土地使用权登记范围的限制,争议焦点在于私人红簿登记是否可覆盖小区共有通行用地。
胡志明市古芝县一宗土地纠纷案引发关注：原告购买土地时附带一条183平方米公用通道作为出入使用，30余年间邻里共同通行无异议。2025年邻居突然将该通道登记入自家红色土地证（sổ đỏ），导致原告进出受阻、土地价值大幅缩水。原告起诉要求撤销该登记并恢复通道公用属性，并索赔因出入受阻造成的经营损失。古芝县人民法院已立案受理，目前正在审理中，案件涉及《2013年土地法》第171条关于公用通道确权与第174条关于侵权救济的规定。
胡志明市正在将公共交通导向开发(TOD)模式作为城市空间结构调整与经济增长的核心抓手,通过地铁1号线、2号线、环线及南部、东西轴线等轨道交通线路沿线站点高强度开发,带动商业、住宅、办公集聚。该模式由市建设厅、自然资源环境厅与城市规划研究院联合推动,目前已在守添新城、西贡河两岸、东部新城等片区落地多个TOD综合体项目,部分站点周边容积率较原规划上调20%—40%,以吸引私营资本参与站点上盖物业开发。胡志明市的目标是在2025—2030年阶段,将公共交通分担率从当前不足10%提升至25%—30%,同时通过站点周边土地溢价回收部分基建投资。规划部门指出,TOD不仅是交通组织方式,更是解决城市蔓延、提升土地使用效率、缓解中心城区拥堵的关键工具,需配合容积率奖励、地下连通、步行体系等配套政策落地。
越南胡志明市税务局对Sơn Kim Land房地产公司处以2.8亿越南盾(约78万元人民币)罚款,原因是该公司未按规定申报向外国人销售136套房屋的信息。根据越南《房产经营法》及2015年《第95/2015/NĐ-CP号议定》,房地产经营者在向外国人、境外越南人出售房屋时,须向所在地省级房地产主管部门报送交易信息。该处罚反映出胡志明市加强对外国人购房交易的合规监管,确保外资购房信息透明、可追溯。
越南房地产交易中出现一则典型估值争议案例:一栋挂牌价仅1亿越南盾(约2.8万元人民币)的房屋,经专业鉴定估值超过100万美元(约720万元人民币),两者差距高达数百倍,引发外界对最终成交价及买方决策的关注。报道指出,出现此类悬殊的原因通常包括:挂牌方刻意压低挂价以快速吸引询盘、房产存在权属瑕疵或法律纠纷、房屋实际为多产权人或共有人持份中的一份,以及鉴定机构按市场可比交易或重建成本法评估得出的市场公允价值。最终成交价多由买卖双方谈判确定,鉴定报告仅作为参考依据;若涉及贷款,银行会另行委托独立评估,贷款额度通常按评估价的70%至80%发放,买方需评估自身偿付能力与房屋实际使用价值。
胡志明市房地产市场一项最新购房意向调查显示,69%的受访购房者表示愿意从市中心迁往郊区置业,以寻求更具性价比的住房选项。调查反映出在胡志明市中心房价高企的背景下,郊区及卫星城正成为本地居民置业的现实选择,买家普遍关注通勤距离、社区配套与总价之间的平衡。该趋势对胡志明市郊区的房地产项目、去化速度以及未来城市外扩规划具有参考意义,具体调查机构名称、样本规模及发布日期尚未公布。
越南建设部近日向司法部提交《房地产交易中补充不动产电子识别码》法规草案,拟要求每宗房地产买卖、转让、出租或抵押时,交易双方须在合同中标注该不动产专属的电子识别码(由土地登记系统自动生成),以杜绝一房多卖、重复抵押等乱象。草案规定:电子识别码自土地登记簿首次建档之日起生成,贯穿所有权变更、抵押设定、产权注销全生命周期;交易合同无识别码或识别码与登记簿不符的,土地登记机关不得办理过户与抵押登记。立法背景是近两年胡志明市、河内等地频发开发商以同一套房产向多家银行抵押、购房者支付全款后无法过户等案件,司法部正就草案与各部委协调,预计2026年底前提交政府审议。
越南建设部正在起草并征求住建领域合同规制新规,核心条款要求商品房买卖合同必须明确开发商提交产权证(俗称"红本")的具体期限。若开发商未在该期限内办理出不动产产权证书,买方支付义务以合同总价的95%为上限,余款须待产权证办出后才结清,开发商不得要求买方提前补足。同时,新规拟明确开发商迟延办理产权证的违约金计算方式,以督促其履行义务。该提案旨在遏制当前房地产市场中开发商拖延办证、强制买方全额付款后再补证的乱象,保障购房者在取得完整产权前不承担超额付款风险。条文最终落地后将写入建设部发布的合同范本与商品房买卖格式合同指引。
越南广安省广安市在征地拆迁工作中长期面临项目落地慢、安置阻力大等"卡点"问题。当地政府推动拆迁工作以"取信于民"为核心做法,通过提前公示补偿标准、召开多轮群众座谈会、逐户核算补偿金额、邀请人民议会代表全程监督等措施,确保被征地户在土地丈量、补偿方案、回迁安置等环节知情并参与决策。截至2026年8月,广安市多个重大基建与园区项目借此机制顺利推进,涉及搬迁户数与补偿面积较往年同期明显增加,部分长期停滞项目实现净地交付。该做法被列为全省征地拆迁工作推广经验,强调脱离民意共识的强制推进容易激化矛盾,而透明、可追溯、协商式拆迁是化解"卡点"的关键。
胡志明市一名86岁老人黎文安通过律师正式向法院起诉其子,要求返还2019年以家庭内部协议方式过户给儿子的两块土地,以及一块原属其亡母（儿子祖母）的第三块土地。诉讼同时要求被告承担约2.6亿越南盾（约7.5万元人民币）的诉讼费用。老人通过律师表示,争夺的不是土地本身,而是家族内部的信任与尊严;若胜诉将把土地重新登记到孙子名下,确保遗产留在家族内部流转。案件涉及越南继承法与土地法中家庭协议转让的效力认定,以及老年人权益保护议题,目前法院尚未公布开庭日期。