越南国会通过土地法修订,设立土地基金激活存量资源

激活土地资源，释放经济增长空间

研讨会"第21号决议后的房地产发展战略与投资及政策更新"。根据第21号决议提出的激活土地资源要求，土地政策正朝着更加透明、更加高效、更加贴近市场实际的方向发生重要变革。降低用地准入成本、抑制投机行为、将资源配置到创造实际价值的项目，有望成为房地产市场和经济增长的新引擎。

2026年9月23日 星期三 07:07（GMT+7）

减轻企业用地"负担"

9月22日，在河内举行的"第21号决议后的房地产发展战略与投资及政策更新"研讨会上，专家们分析了土地管理、分配和开发利用方面新导向的影响。此前，2026年7月28日中央委员会颁布的关于修改《土地法》及相关法律观点和导向的第21-NQ/TW号决议，提出了继续改革政策以发挥土地资源作用的要求。对经济而言，问题不仅在于土地的价值，还在于将土地投入开发利用的速度、企业为获得土地所付出的成本以及每一使用面积所创造的增加值。

研讨会上，越南房地产协会副主席、越南房地产经纪人协会主席阮文丁（Nguyễn Văn Đính）博士认为，政策的改变有助于将市场从"预期价格"逐步拉近实际价值。一个重要条件是土地数据和市场信息必须透明，从而帮助企业更好地进行预测，让民众有确定价格的依据，也使管理机构能够主动跟踪市场波动。

阮文丁博士指出，土地成本通常占房地产价格结构的30%-40%，部分项目甚至接近50%。这一比重足以对总投资额、销售价格和产品消化能力产生直接影响。然而，降低土地成本并不意味着房价会相应下降，因为房地产价格还受到征地拆迁、投资手续、材料、建造、资金和供求关系的影响。因此，需要同时降低合规成本并增加供应。

从更宏观的角度看，合理的土地成本不仅有利于住房市场。土地是众多生产、商业和服务活动的投入要素；因此，减轻土地成本压力有助于企业改善成本结构、提升竞争力，并将更多资金用于技术、人力资源以及扩大生产。

国会经济财政委员会常务委员、第十六届国会代表潘德孝（Phan Đức Hiếu）博士强调，政策思维的一个重要转变是将土地使用权确定为经济社会发展的投入资源。按照这一思路，管理目标不仅是管控土地储备，还须建立将土地分配给能够有效使用的主体的机制。分配过程须确保公平、公开、透明和竞争；同时为公寓楼、租赁住房、医疗、教育等发展目标以及属于优惠、招商引资类项目预留适当资源。当土地被准确投入能够创造价值的项目时，经济利益不仅体现在土地收入上，还将通过投资、就业、基础设施和相关服务活动得到扩展。

潘德孝博士也提醒，土地的分类和管理需要更加合理。如果分类过于细致，希望在使用面积上改变经营模式的企业可能产生更多变更用途手续，增加时间和成本。因此，国家需要集中管好真正需要管好的土地类别，同时减少不增加管理价值的程序。

另一项值得关注的方向是对闲置或被囤积待涨价土地适用金融工具。从经济效率看，土地被撂荒或"囤积"，意味着部分社会资源尚未参与到创造产品、就业和收入的过程中。施加压力促使土地尽早开发利用，将有助于加快资源周转并抑制投机。

在高效开发利用的要求下，因国防安全、经济社会发展或国家、公共利益需要的土地回收，仍须保障民众的合法权益。该导向不仅停留在损失赔偿上，还注重土地回收后民众生活、生计和居住条件的重建，从而为项目实施奠定共识基础。

明晰财产权利，推动城市更新

涉及公寓楼议题，建设部住房与房地产管理局副局长黄秋香（Hoàng Thu Hằng）女士表示：2023年《住房法》已规定公寓楼按工程使用年限确定使用期限。需进一步明确的是，当工程达到使用期限或不再保证安全时，所有者的权利问题。

黄秋香女士建设部住房与房地产管理局副局长

根据《住房法》草案精神，公寓达到使用年限并不意味着民众的合法财产权利丧失。明确权利及权利行使方式，对于老旧公寓改造具有直接意义该领域长期以来因民众担忧拆除重建后的权益而陷入困难。如果财产权利机制足够透明，更新过程将更加顺利，从而提高城市土地利用效率、升级基础设施并增加住房供应。

潘德孝博士同时提醒，需要区分初始设计使用年限与工程实际使用期限，因为这两个时点未必一致；因此相关制度化方案需要仔细研究。

总体来看，土地政策的成效将体现在降低准入成本、减少资源浪费以及为土地流向更高生产率活动创造条件等方面。当土地……（原文在此处截断）