越南完善土地定价标准,确保地价表贴近实际

完善土地定价标准，确保价格贴近实际

越南祖国阵线中央委员会副主席兼秘书长何氏娥（Hà Thị Nga）表示，越南祖国阵线中央委员会常委会将全面、认真地汇总会议上各位代表所发表的意见及社会反诤意见。在对《土地法（修正案）》草案提出意见时，各专家建议继续完善土地价格表编制标准，使其更加准确地反映每块土地的实际价值与开发潜力。专家建议：除土地类别、区域和位置外，还应将基础设施、可达性、空间特征及法律限制等对土地价值有显著影响的因素纳入考量。

2026年9月23日（星期三）19:00（GMT+7）

上述问题在9月23日下午由越南祖国阵线中央委员会在河内组织的《土地法（修正案）》草案社会反诤会议上提出。越共中央委员、越南祖国阵线中央委员会副主席兼秘书长何氏娥；农业与环境部副部长阮氏芳花（Nguyễn Thị Phương Hoa）共同主持会议。

《土地法（修正案）》主要聚焦以下政策方向：革新并提高土地利用规划与计划质量；完善土地划拨、出租、用途转换的规定；完善征地补偿、安置支持与收回的规定；完善土地与地价方面的财政机制；完善土地使用者的权利与义务以及土地利用制度。此外，草案还着重推进行政审批改革、数字化转型，提升国家土地管理能力与分级分权；革新土地监察、检查、监督、违法违规处理及土地纠纷、投诉、举报处理工作，同时严明纪律、整顿秩序，做好反腐败、反浪费、反消极工作。

会议现场

会上，越南祖国阵线中央委员会主席团委员、民主与法律咨询委员会主任陈玉景教授（GS.TS Trần Ngọc Đường）发表意见认为，第21-NQ/TW号决议（关于修改《土地法》及相关法律的观点与方向编者注）强调规范权力运行，确保公平、透明，避免久拖不决的申诉案件，并优先采用协商转让机制。然而，《土地法》草案规定，对土地使用权受让项目而言，若投资者已与超过75%的土地面积及超过75%的土地使用者达成协议，省级人民议会将审议通过收回剩余25%土地面积并将其划拨给投资者。陈玉景认为，以行政决定方式收回剩余25%面积，存在将民事交易转化为强制收回的风险，容易引发剩余农户群体的复杂诉讼，未能充分体现尊重平等协商的精神。"《土地法》草案应审慎考虑门槛与机制，确保项目协商转让中剩余25%农户的权益保障。"陈玉景教授建议。

越南祖国阵线中央委员会主席团委员、民主与法律咨询委员会主任陈玉景教授在会议上发言

越南祖国阵线中央委员会民主与法律咨询委员会委员范文义副教授（PGS.TS Phạm Hữu Nghị）认为，2024年《土地法》已构建起较为全面的土地利用规划与计划制度框架，本次修改不宜从全面推倒重来的思路出发，而应继承已有合理规定，着重解决因体制调整、地方政府两级架构改革、规划融合要求及实践中已显现的局限性所引发的实际问题。具体而言，《土地法》草案出现了一些值得关注的变化，方向是融合规划、精简层级、增加分权、应用数据及增强灵活性。然而，精简规划不能等同于简化权力监督机制，因为土地利用规划具有特殊性：仅边界或用途的细微变更也可能带来土地经济价值的巨大变化。因此，土地规划法律不仅是空间分配的技术性法律，更是控制土地利益分配权力的法律。规划必须保持足够的稳定性，使民众和投资者能够信赖；保持足够的灵活性以满足发展需求；但规划的调整必须足够严密，防止轻易因私利而被"扭曲"。

在土地价格方面，河内大学法学院经济法系副主任阮氏娥副教授（PGS.TS Nguyễn Thị Nga）认为，草案第78条第2款关于土地价格表编制标准的规定过于简单，不足以反映各地块之间价值的差异。具体而言，草案关于土地价格表编制新标准的规定仅停留在"土地类别、区域和位置"，未能充分反映造成土地价值与经济开发能力差异的因素，特别是用于实施投资经营项目的土地。

阮氏娥副教授在会议上发言

阮氏娥副教授认为，按土地类别、区域和位置进行分类对于构建土地价格表的基本框架是必要的，但这三项标准主要在较为概括的层面对土地进行分组。实际上，即便属于同一土地类别、同一区域、同一位置的各地块，其经济价值仍可能存在很大差异。因此，若仅采用这三项标准，土地价格表有可能反映出某一类土地的均价水平，而未能充分体现各位置组别实际价值的差异。此外，该规定还与草案第77条（即承认定价应基于多种依据，其中包括输入信息及影响土地价格的其他因素）存在不统一之处。为此，阮氏娥建议采取有限扩展的方式完善土地价格表编制标准。"除土地类别、区域和位置外，还应考虑具有稳定性的要素群体，包括基础设施、可达性、空间特征及法律限制。