越南撤销外资在越持有独立住宅规定

西贡平安都市区项目效果图，该项目是胡志明市人民委员会刚刚公布的5个允许外国人拥有的住宅项目之一资料图片

这一变化值得关注，不仅涉及住房政策，还对确保与土地管理新导向的一致性提出了要求。2023年《住房法》并未禁止外国人在越南拥有住房。相反，该法允许法律规定的外国组织和个人在特定条件和限额内购买、租购、接受赠与、继承并拥有住房。对于独栋住宅，现行法律规定，在一个相当于一个坊人口规模的区域内，拥有数量不得超过250套。外国人拥有的住房必须位于符合条件且不属于国防安全保卫区域的项目内。这是一种开放但有管控的机制。自2023年《住房法》生效以来，外国组织和个人新拥有住房超过1500套；累计至今已超过6000套。这些数字表明，此次修订并非单纯源于外国人当前拥有的独栋住宅数量，而是更深层地涉及独栋住宅与土地使用权之间的关系。

决议21提出了审查要求。2026年7月28日中央执行委员会颁布的关于修改《土地法》及相关法律观点和导向的第21-NQ/TW号决议，强调"绝对不得对土地实行私有化"的原则，同时明确除依据该决议导向在海外定居的越南裔人士外，不得允许外国人以任何形式受让土地使用权。这是修订法律时需要同步制度化的重要政治法律导向。法律草案仍延续国防安全保卫的相关规定。据此，外国组织和个人只能在不属于国防安全保卫区域的项目内拥有住房。草案还授权政府详细规定上述区域。取消外国组织和个人拥有独栋住宅的权利，可理解为避免形成外国人对独立地块上住房的直接所有权机制。若继续允许外国人拥有独栋住宅，法律必须同时处理建筑物所有权与建筑物下方及周边土地使用权之间的关系。与此同时，草案确定公寓所有权与公共土地使用权相挂钩。据此，外国组织和个人可在一栋公寓楼内购买、租购、接受赠与、继承并拥有的公寓数量不得超过30%。若项目包含多栋楼房，此限额适用于每栋楼房。

不应理解为对外国人"关门"。同样应避免将执行决议21解读为必须取消外国人住房所有权。决议21聚焦于土地政策及土地相关权利。而住房所有权是在越南法律框架下由住房法和民法调整的财产关系。因此需要确立明确边界：外国人可在法律允许范围内拥有住房，但不形成违背决议21导向的土地使用权受让机制。有条件保留公寓所有权可同时满足两项要求：既为外国人在越南合法居留、工作、投资创造条件，又不使其扩展为对独立地块的使用权。这是融入发展住房市场与严格管理国家土地资源之间的平衡。

修法时一个特别重要的问题是过渡规定。若新法不再允许外国人拥有独栋住宅，需明确依2023年《住房法》及相关法律已购买并合法确认所有权的房屋的法律命运。应明确规定继续拥有、转让、赠与、继承、抵押及资产处置的各项权利，确保法律安全并尊重国家已确认的财产权。同时需明确区分外国人与海外定居越南人、海外越裔人士以及同时拥有外国国籍的越南公民，以保证法律适用的统一性。

依据决议21导向修订《住房法》不应被视为对外国人的"关门"步骤，而应是重新确立住房所有权与土地权利之间法律边界的过程。若规定明确、严密并设有合理的过渡机制，新政策既能保障土地管理原则和维护国家利益，又不会扰乱已合法确立的财产权。这才是按照正确原则制度化决议21、实现法律协调统一并确保法律安全的途径。