公寓产权按工程使用年限到期,搁置项目如何处置

政府要求建设部明确规定公寓使用年限按工程建设年限执行,确保与建筑法律法规一致

公寓使用年限应自实际竣工验收之日起计算

该规定引发担忧:若购房者所购项目遭开发商"捂盘",使用年限的计算起点应如何处理才能避免购房者受损。律师阮登慈(阮登慈, Nguyễn Đăng Tư,胡志明市律师团)在向《青年报》 (Tuổi Trẻ) 交流时强调,须厘清"工程使用年限"与"公寓使用年限起算时点"两个概念。现行2023年《住房法》规定公寓使用年限根据设计文件和实际鉴定结论确定,自公寓竣工验收投入使用之日起计算。政府近日也要求修订《住房法》时,公寓使用年限须按工程建设年限规定,与建筑法律保持统一。

近日,总理黎明兴(黎明兴, Lê Minh Hưng)代表政府签署颁布第278号决议。其中备受关注的要点是政府要求建设部明确规定公寓使用年限按工程建设年限执行,确保与建筑法律相适应并保持一致。同时,相关规定也将明确公寓达到使用年限后业主的权利与义务,如继续使用土地的权利或出资重建等。

该规定获得高度认同,因为任何工程都有设计使用寿命。然而,市场现实引发重大疑虑:对于开发商拖延、遭遇法律障碍或"捂盘"搁置多年未能按计划完成的项目,使用年限如何计算才能不让购房者承担损失?

登慈律师认为,不宜对所有公寓规定一个硬性数字,如50年或70年。设计使用寿命必须依据工程等级、结构方案、技术标准、建筑质量及经审查的设计文件确定。更重要的是,"设计使用年限"并不等同于公寓当然丧失使用价值。若工程仍保证安全,则需通过鉴定确定能否继续使用。

律师特别指出需注意的是项目拖延推进、"捂盘"多年的情况。若以项目获批、颁发施工许可或签订买卖合同时点作为使用年限起算点,购房者将遭受双重损害:既需等待多年才能收房,又被剥夺了部分工程使用时间。因此,他认为应继续确认公寓使用年限自竣工验收投入使用之日起计算的原则,而不是自项目批准或房屋销售之日起计算。

"唯有如此,才能保证工程使用年限反映工程真实寿命,而不是变成购房者为开发商拖延所付出的'时间成本',"登慈律师说道。

胡志明市某公寓区

工程使用年限不能"伸缩"

建筑师阮泰顺贤(阮泰顺贤, Nguyễn Thái Thuật Hiền),越南景观建筑师分会副主席向《青年报》表示,公寓使用年限是客观的技术属性,反映材料寿命和结构安全度,必须与建筑法律规定一致。技术年限是保障社区生命安全的底线,不能因各项目商业进度而调整或改变。开发商立项、销售后"捂盘"拖延,问题不在使用年限规定本身,而源于市场监管风险管理和房地产投资惩戒机制的漏洞。若试图"改变计算方式"仅为补偿延期交付,无形中将打乱分区规划技术规范和城市生命周期管理原则。

建筑师指出,国际城市发展经验表明,项目拖延风险必须在初期通过金融法律工具彻底解决,而非干预安全技术规范。期房买卖活动必须通过保证金账户和银行担保机制严格管控。开发商拖延时,担保银行必须履行财务义务或启动罚款机制,收回项目并移交其他单位。

同时,贤先生认为,国家须对土地闲置、迟迟未投入使用的情况实施严厉的财务机制,并规定特殊机制彻底解决拖延的遗留项目。最公正客观的解决方案是区分工程安全技术标准与开发商民事责任。公寓使用年限规定必须严格遵守建筑法律。而民众因项目"捂盘"遭受损失的风险,则须通过银行担保、收回闲置土地、严明房地产经营纪律来根除。唯有如此,才能既维护城市规划,又保障市场透明。